【サンプル記事】不動産の住所・氏名の変更登記が義務になりました――2028年3月までの対応と「スマート変更登記」

2026年4月1日から、不動産の所有者は、住所や氏名に変更があった日から2年以内に変更の登記を申請することが義務付けられました。2024年4月に始まった相続登記の義務化に続く、所有者不明土地の解消に向けた制度改正の一つです。

「引っ越しのたびに登記をしなければならないのか」「昔の住所のままになっているが大丈夫か」といったご相談も増えています。本記事では、義務の内容と期限、そして手続の負担を軽くする「スマート変更登記」について整理します。

なぜ住所変更の登記が義務化されたのか

不動産の登記簿には、所有者の氏名と住所が記録されています。しかし、これまで住所や氏名が変わったときの変更登記は任意とされていたため、転居や結婚などの後も、登記簿上は古い住所・氏名のままになっている不動産が少なくありませんでした。

登記簿の住所が古いままだと、公共事業や災害復旧、隣地との境界確認などの場面で所有者に連絡がとれず、土地の利用や管理が滞る原因になります。国の調査では、所有者不明土地が生じる主な原因として、相続登記がされていないことに次いで、住所変更の登記がされていないことが挙げられていました。こうした背景から、2021年の不動産登記法の改正により、住所等の変更登記が義務化されることになりました。

義務の内容と期限

2026年4月1日以降の変更

不動産の所有者（所有権の登記名義人）は、住所や氏名・名称に変更があった日から2年以内に、変更の登記を申請しなければなりません。正当な理由がないのに申請を怠った場合には、5万円以下の過料の対象となります。

個人だけでなく、会社などの法人が所有する不動産についても、本店所在地や商号に変更があった場合は同様に義務の対象です。

2026年4月1日より前の変更

義務化は、施行日より前に住所や氏名が変わっていた場合にも適用されます。この場合の期限は、2028年3月31日です。

「何年も前に引っ越したが、登記はそのまま」という方は、2028年3月31日までに変更登記をする必要があります。期限まではまだ時間があるように見えますが、住所の移転を何度も重ねている場合は、登記簿上の住所から現在の住所までのつながりを証明する書類（住民票の除票、戸籍の附票など）を集める必要があり、保存期間の関係で取得できないこともあります。早めに確認しておくと安心です。

負担を軽くする「スマート変更登記」

転居のたびに変更登記を申請するのは、所有者にとって大きな負担です。そこで、所有者があらかじめ「検索用情報」を法務局に申し出ておけば、登記官が住民基本台帳ネットワーク（住基ネット）の情報をもとに住所等の変更を把握し、職権で変更登記を行う仕組みが設けられました。これが「スマート変更登記」と呼ばれる制度です。

職権で登記を行う際には、申し出たメールアドレスあてに本人の意思を確認する連絡が届きます。職権による変更登記には、登録免許税などの費用はかかりません。検索用情報の申出を済ませておけば、その後に住所等が変わっても、義務違反を問われることはなくなります。

検索用情報として申し出る内容

検索用情報として申し出る内容は、次のとおりです。

• 氏名
• 氏名の振り仮名（日本の国籍を有しない方は、ローマ字氏名）
• 住所
• 生年月日
• メールアドレス
• 国籍等（2026年10月5日以降の申出から追加）

「国籍等」は、所有者に相続が生じた際に、どの国の法律が適用されるかを確認するための基礎となる情報として追加されました。日本国籍の方であれば、本籍地が記載された住民票の写しなどで確認できます。

申出の方法

2025年4月21日以降に、売買や相続などで不動産の所有者として登記された方は、その登記申請の際に検索用情報をあわせて申し出ていることが通常です。

それより前から不動産をお持ちの方は、登記申請とは別に、検索用情報の申出だけを行うことができます。申出には次のような特徴があります。

• 押印や電子署名は不要で、パソコンのウェブブラウザから手続ができます（法務省の「かんたん登記・供託申請」を利用できます）。書面を法務局に提出する方法もあります。
• 添付書類は、多くの場合、運転免許証やマイナンバーカード（表面のみ）などの身分証明書の写しで足ります。
• 手数料や登録免許税はかかりません。
• 管轄の異なる複数の不動産があっても、そのうちいずれかの不動産を管轄する法務局にまとめて申し出ることができます。

なお、登記簿上の住所・氏名と現在の住所・氏名とのつながりを住基ネットで確認できない場合には、戸籍の附票など、変更の経緯がわかる書類の提出を求められることがあります。

スマート変更登記の対象外となる場合

海外にお住まいの方は、検索用情報を申し出ても職権による変更登記の対象とはなりません。住所や氏名が変わった場合には、変更の日から2年以内にご自身で変更登記を申請する必要があります。

また、法人の場合は検索用情報の申出の対象外です。法人については、不動産の登記に会社法人等番号が記録されていれば、商業・法人登記の情報をもとに登記官が職権で変更登記を行う仕組みが設けられています。

状況別の対応の目安

ご状況	対応の目安
2026年4月以降に住所・氏名が変わった	変更日から2年以内に変更登記を申請します。今後の変更に備えて、検索用情報の申出もご検討ください。
2026年4月より前の変更が未登記のまま	2028年3月31日までに変更登記を申請します。
住所は変わっていないが、今後転居の予定がある	事前に検索用情報を申し出ておけば、転居後の手続が不要になります。
海外に住んでいる、または海外へ転居する予定がある	スマート変更登記の対象外です。ご自身で変更登記を申請する必要があります。
売却や住宅ローンの借換えを予定している	登記簿上の住所と現在の住所が一致している必要があるため、取引の前に変更登記を行います。

まとめ

住所等の変更登記の義務化は、一見すると小さな手続の話に思えますが、不動産をお持ちのすべての方に関わる制度改正です。特に、施行日より前の変更が未登記のままになっている場合は、2028年3月31日という期限があります。

ご自身の不動産の登記簿上の住所がどうなっているか分からない場合は、まず登記事項証明書で確認してみることをおすすめします。住所の変遷が複雑な場合や、相続登記とあわせて整理が必要な場合など、手続に迷われたときはお気軽にご相談ください。

参考

• 法務省「検索用情報の申出について（職権による住所等変更登記関係）」

本記事は、2026年10月8日時点の法令および法務省の公表資料に基づいて作成しています。