【サンプル記事】亡くなった方の不動産を一覧で確認できる「所有不動産記録証明制度」が始まりました

相続の手続で最初につまずきやすいのが、「亡くなった方がどこに、どのような不動産を持っていたのか」を把握することです。2026年2月2日から、こうした調査の負担を軽くするための新しい制度として、「所有不動産記録証明制度」が始まりました。

本記事では、制度の概要と請求の方法、そして実際に利用する際に気をつけたい点を整理します。

制度ができた背景

2024年4月1日から相続登記が義務化され、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請することが必要になりました。正当な理由なく怠った場合は、10万円以下の過料の対象となります。2024年4月1日より前に開始した相続で、まだ登記をしていない不動産についても義務の対象となり、その期限は2027年3月31日です。

しかし、不動産の登記記録は土地や建物ごとに作られており、これまでは全国の不動産の中から、特定の人が所有者となっているものを抽出する仕組みがありませんでした。相続人は、固定資産税の納税通知書や市町村の名寄帳、自宅に残された権利証などを手がかりに不動産を探すしかなく、見落とされた土地が相続登記されないまま放置される原因の一つとなっていました。

所有不動産記録証明制度は、相続人が亡くなった方名義の不動産を把握しやすくし、相続登記の漏れを防ぐことを目的として設けられた制度です。

制度の概要

請求できる人

• 不動産の所有者（所有権の登記名義人）本人（法人を含みます）
• その相続人その他の一般承継人
• 上記の方から依頼を受けた代理人

相続人であれば、亡くなった方の名義の不動産について請求することができます。なお、他人名義の不動産を自由に調べられる制度ではありません。

請求先と請求方法

全国どの法務局・地方法務局（支局・出張所を含みます）でも請求できます。不動産の所在地を管轄する法務局である必要はありません。請求は、窓口への書面の提出、郵送、オンラインのいずれかで行うことができます。

請求から交付までの日数は法務局によって異なり、制度開始当初は2週間程度かかる場合があるとされています。

主な必要書類

請求する人	主な必要書類
所有者本人	印鑑証明書（請求書に実印を押印）、または本人確認書類の写し
相続人	上記に加え、所有者との相続関係がわかる戸籍謄本や法定相続情報一覧図の写しなど
代理人	上記に加え、委任状（請求人の実印を押印し、印鑑証明書を添付）

過去の氏名や住所を検索条件とする場合には、そのつながりを証明する除籍謄本や戸籍の附票の写しなども必要です。

手数料

検索条件1件につき、証明書1通あたり、次のとおりです。

• 書面による請求：1,600円（収入印紙で納付）
• オンライン請求で郵送により受け取る場合：1,500円
• オンライン請求で窓口で受け取る場合：1,470円

たとえば、書面で請求し、検索条件を4件指定して証明書を1通取得する場合、手数料は6,400円となります。

利用にあたって知っておきたい注意点

この制度は便利な一方で、「この証明書に載っている不動産がすべて」とは限らない点に注意が必要です。

氏名と住所で検索する仕組みである

証明書は、請求者が指定した氏名と住所を検索条件として、登記官がシステムで検索した結果をまとめたものです。具体的には、氏名の前方一致に加えて、住所が市区町村まで一致するか、住所の末尾5文字が一致する所有者の不動産が抽出されます。

そのため、登記簿上の住所が転居前の古い住所のままになっている不動産や、婚姻前の氏名で登記されている不動産は、現在の氏名・住所で検索しても抽出されません。亡くなった方が転居を重ねていた場合は、過去の住所や氏名をそれぞれ別の検索条件として指定する必要があります。検索条件を増やすほど手数料も増えますので、戸籍の附票などで住所の履歴をあらかじめ確認しておくことが大切です。

対象とならない不動産がある

• 所有権の登記がされていない不動産（建物の表示の登記だけがされているものや、未登記の建物など）は対象外です。
• 登記簿がコンピュータ化されていない一部の不動産も、検索結果には表れません。
• 検索時点で審査中の登記申請がある不動産の情報は、反映されないことがあります。

該当がなくても手数料はかかる

検索の結果、該当する不動産がない場合には、その旨が記載された証明書が交付されます。この場合も手数料は返還されません。また、同じ氏名・住所の別人の不動産が抽出される可能性もあります。

実務での活用のしかた

相続にあたって不動産を調査する際は、この証明書を単独で使うのではなく、次のような資料と照らし合わせて確認することが有効です。

1. 戸籍の附票や住民票の除票で、亡くなった方の住所の履歴を確認する
2. 確認した住所・氏名をもとに検索条件を整え、所有不動産記録証明書を請求する
3. 市町村の名寄帳（その市町村内の所有不動産の一覧）や固定資産税の課税明細書と照合する
4. 権利証や登記識別情報、過去の売買契約書なども確認する

特に、未登記の建物や、私道・共有地のように固定資産税が課されていない土地は、資料によって把握できる範囲が異なります。複数の資料を組み合わせることで、相続登記の漏れを防ぐことができます。

まとめ

所有不動産記録証明制度は、相続人が不動産を把握するための心強い手段です。一方で、検索の仕組み上の限界もあるため、住所の履歴の確認や他の資料との照合とあわせて使うことが大切です。

2024年4月1日より前に開始した相続について、相続登記の期限である2027年3月31日も近づいています。亡くなった方の不動産の調査から相続登記の申請まで、どこから手をつければよいか分からない場合は、お気軽にご相談ください。

参考

• 法務省「所有不動産記録証明制度について」

本記事は、2026年10月8日時点の法令および法務省の公表資料に基づいて作成しています。